חוזה שכירות: 5 סוגי ביטחונות ומה מהם עדיף לשוכר?

02 Jan
2017

בכל חוזה שכירות יש סעיפים הנוגעים לביטחונות וערבויות, שמטרתם העיקרית היא להבטיח שהשוכר יעמוד בכל ההתחייבויות שלו כלפי המשכיר – ישלם את שכר הדירה והחשבונות השוטפים, ישמור על הנכס ולעיתים גם על תכולתו, כמו רהיטים ומוצרי חשמל. כלומר, ביטחונות בהשכרת דירה באים להגן על הצד המשכיר, שמעוניין לוודא שיהיו לו ביטחונות כספיים במידה והשוכר לא יעמוד בתנאים שסוכמו.

מצד שני, עבור השוכרים, ביטחונות מסוימים עשויים להוות פירצה מסוכנת, המאפשרת למשכיר לממש אותם גם ללא הוכחה שאכן הופרו תנאי החוזה.

אז רגע לפני שאתם חותמים על חוזה שכירות, הנה כל מה שחשוב לדעת על ביטחונות וערבויות.

קיימים חמישה סוגים עיקריים של ביטחונות בהסכמי שכירות, כאשר לכל סוג משמעות ותנאים אחרים.



1. החתמת ערבים

החתמת צד שלישי (לרוב בן משפחה או חבר) והתחייבותו למתן ערבות לשכירות, במידה והשוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו.

מה זה אומר: במידה והשוכר לא עומד בתנאי החוזה, המשכיר יוכל לדרוש את תשלום החובות, ההוצאות או הנזקים גם מהערבים. כמובן שחתימה על ערבות בשכירת דירה היא התחייבות שנייה, המיועדת למצב בו השוכר לא הצליח להסדיר את חובותיו ישירות מול המשכיר.

מצד השוכר: חתימת ערבות על חוזה שכירות היא אופציה מקובלת והוגנת בהחלט גם עבור השוכר, כי  במידה והערבים יסרבו לדרישת התשלום (למשל, במקרה של מחלוקת בין הצדדים), המשכיר יאלץ לפנות להליך משפטי ויחויב להוכיח שתנאי החוזה הופרו.



2. שטר חוב עם ערבים

מסמך הנוקב סכום קבוע מראש, אותו מתחייב השוכר לשלם במידה והופרו תנאי החוזה. ברוב המקרים, המשכיר ידרוש שגם ערבים יחתמו על השטר.

מה זה אומר: במידה והשוכר לא יעמוד בהתחייבויות שלו, המשכיר יוכל להגיש את שטר החוב להוצאה לפועל ולתבוע מהשוכר והערבים החתומים את הסכום שנקבע לתשלום.

מצד השוכר: אופציה מקובלת והוגנת בעת חתימה על חוזה שכירות, שכן מימוש שטר החוב כרוך בהגשתו להוצאה לפועל, במסגרתו יחויב המשכיר להוכיח נזקים ו/או הפרה של תנאי החוזה. בהליך זה, לשוכר ולערבים מוקנית הזכות להתנגד לתביעת התשלום או לסכום הנקוב בה.



3. ערבות בנקאית

מסמך עליו חתום הבנק מטעם השוכר, לפיו מתחייב הבנק לשלם סכום קבוע מראש למשכיר כביטחון לנזקים שעלולים להתרחש בדירה או אי עמידה של השוכר בתנאי החוזה.

מה זה אומר: כאן הבנק, למעשה, ממלא את תפקיד הערבים. כך שבמידה והשוכר לא עומד בהתחייבויות שלו, פונה המשכיר אל הבנק למשיכת הסכום שנקבע לתשלום בערבות הבנקאית.

מצד השוכר: ערבות בנקאית היא אחת האופציות שכדאי להימנע מהן, שכן גביית הסכום הקבוע בערבות על ידי המשכיר יחסית קלה.

מאחר וערבות בנקאית כרוכה בעלויות עבור השוכר, היא פחות מקובלת בחתימה על חוזה שכירות לדירת מגורים סטנדרטית ונפוצה יותר בעסקאות גדולות, כמו דירות יוקרה או השכרת נכסים מסחריים.



4. פיקדון כספי

סכום כסף מזומן או בצ’ק לפירעון מיידי שהשוכר מפקיד בידי המשכיר בתחילת תקופת השכירות. נהוג להפקיד פיקדון בגובה שניים-שלושה דמי שכירות חודשיים.

מה זה אומר: כאן המצב הוא הפוך, שכן הכסף ניתן למשכיר מראש. כלומר, רק במידה והשוכר עמד בהתחייבויות שלו עד תום תקופת השכירות, יחזיר לו המשכיר את מלוא הסכום.

מצד השוכר: פיקדון כספי הוא כנראה האופציה הגרועה ביותר עבור השוכר ומומלץ להימנע ממנה בכל חוזה שכירות, אלא אם כן מציינים בחוזה כיצד ובאילו נסיבות יוחזר הפיקדון לידי השוכר.



5. צ’קים לביטחון

ישנם משכירים הדורשים לקבל  צ’קים חתומים על ידי השוכרים הממוענים לרשויות השונות (חשמל, גז, מים וארנונה) ללא סכום ותאריך.

מה זה אומר: בעת חתימה על חוזה שכירות השוכר מוסר צ’קים חתומים הממוענים לרשויות  בהם יכול המשכיר לעשות שימוש במידה והשוכר חייב כספים לגופים האמורים בתום תקופת השכירות, או אז ממלא המשכיר את הסכום והתאריך הרלוונטיים ומוסר את הצ’ק לרשויות.

מצד השוכר:  הצ’קים הממוענים לרשויות נמסרים, ללא רישום הסכום והתאריך, ויש בהם פתח קל לניצול לרעה.

לעומת זאת, אם על גבי הצ’ק ירשם “לבטחון בלבד”, לא יוכל המשכיר למסור אותם ישירות לרשויות (שמא ירשם סכום גדול בהרבה מהנחוץ) אלא יאלץ להגיש אותם להוצאה לפועל לצורך גבייה.

חשוב לציין שבשום מקרה אין למסור למשכיר צ’ק פתוח מבלי למלא את שם המוטב ולכתוב על הצ’ק “למוטב בלבד”.



אז מהי האופציה הטובה ביותר?

מעבר לצ’קים עתידיים עבור שכר הדירה, אותם המשכיר מפקיד מדי חודש בחשבונו, תמהיל ביטחונות סביר עבור חוזה שכירות יכלול חתימת השוכר על שטר חוב ו/או החתמת ערבים לחוזה. באופן זה, המשכיר יוכל לקבל מענה מידי במידה ולא מולאו התחייבויות השוכר, לפנות לערבים או להפעיל את שטר החוב בלשכת ההוצאה לפועל בכדי לגבות חובות והוצאות על נזקים. המשכיר חייב יהיה להוכיח שהופרו התנאים או שנגרם לו נזק, ולא יוכל לגבות סכום חוב על פי שיקול דעתו הבלעדי.



יש לכם שאלות נוספות על חוזי שכירות?

 

לא בטוחים אם כדאי לחתום? אני כאן כדי לעזור.

שלחו אליי את חוזה השכירות שקיבלתם ואבדוק אותו עבורכם.

לפרטים נוספים, לחצו כאן.

עו"ד חוה בראוד
author

עורכת דין כבר למעלה מ-35 שנים ומתמחה בנדל"ן. מקימת האתר LawyerMom.co.il, במטרה לעזור לשוכרי דירות להישמר ממלכודות בחוזה השכירות שלהם.

Leave a reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *