ביחד ולחוד: כל האופציות לחתימה על חוזה שכירות עם שותפים

03 Apr
2017

כשאנחנו עומדים לחתום על חוזה שכירות עם שותפים, רבים מאתנו טועים לחשוב שהמשמעות היא שהדירה מתחלקת שווה בשווה, כך שכל אחד אחראי על “החלק שלו”, או מתקשים להבחין בין סוגי החוזים השונים – הרי לפעמים החוזה ייחתם בין כל הצדדים יחד, לעיתים כל שותף יחתום על חוזה שכירות בנפרד ובמקרים אחרים ייחתם חוזה שכירות בין שותפים, שייערך במקביל לחתימה על חוזה “ראשי” מול בעל הדירה – אולם המשמעות וההבדלים בין האופציות יכולים לשנות את כל התמונה.

אז רגע לפני שאתם חותמים על חוזה שכירות לדירה עם שותפים, זה הזמן לעשות סדר ולהבין אחת ולתמיד – מהן האפשרויות, מה המשמעות של כל אחת מהן ומהי האופציה הטובה ביותר עבורכם?



1. חוזה שכירות שותפים “ביחד ולחוד”

האופציה הנוחה והמועדפת על בעלי הדירות, שהיא גם ברירת המחדל בדיני החוזים, היא חוזה שכירות אחד עליו חותמים כל הצדדים ואליו בד”כ מתייחסים כשמדברים על חוזה שכירות עם שותפים. בחוזה כזה כל אחד מהשוכרים אחראי כלפי בעל הדירה באופן אישי על החובות של כל השותפים יחד – מה שנקרא בשפה המשפטית “ביחד ולחוד”. זו מעין ערבות הדדית, שכן כל אחד מהשותפים אחראי על כל הדירה ועל כלל החובות האמורים בחוזה, כך שאם שותף אחד מפר את התנאים – כולם נושאים באחריות.

מה זה אומר בפועל:

אם השותף שלכם מפסיק לשלם, נעלם או גורם לנזק, בעל הדירה יוכל לגבות את החוב שלו מכם, גם אם לא הייתם מעורבים או אפילו אם שילמתם את “החלק שלכם”. לכן, חשוב שלא להקל ראש בנושא הזה ולוודא שאתם נכנסים לדירה עם שותף/ה שאתם בטוחים שיוכלו לעמוד בדרישות החוזה.



2. איפה שהוא באמצע: חוזה שכירות בין שותפים

עוד אופציה מקובלת היא חוזה שכירות שנחתם בין בעל הדירה לבין אחד השוכרים, כאשר יתר השותפים יחתמו על חוזה שכירות בין שותפים מול אותו שוכר, ולא מול בעל הדירה ישירות. כדי לאפשר הכנסת שותפים לדירה, החוזה יכלול סעיף שמתיר לשוכר החתום (“השוכר הראשי”) להשכיר חלקים בדירה לשותפים נוספים (“שוכרי משנה”). במצב זה, השוכר הראשי הוא האחראי היחיד על הדירה ועל כלל החיובים האמורים בחוזה, לרבות הסכום המלא של שכר הדירה, החשבונות השוטפים וכו’. כל שאר השותפים הם שוכרי משנה שחותמים רק על הסכם שכירות בין שותפים, שמטרתו העיקרית היא להגן על זכויות השוכר הראשי בתור זה שלוקח על עצמו את האחריות.

מה זה אומר בפועל:
אם אתם השוכר הראשי, בעל הדירה יתנהל רק מולכם. במקרה של הפרת חוזה כלשהי, גם אם לא נעשתה על ידכם – הוא יפנה אליכם ויגבה את החוב מכם. אם אתם שוכרי משנה, אתם חותמים על חוזה שכירות משנה מול השוכר הראשי, שהוא בעצם הסכם שכירות בין שותפים ובא להסדיר את הזכויות והחובות שלכם כלפיו וכלפי שאר השותפים.

חשוב להבהיר – חוזה שכירות משנה הוא יותר הסכם בין שותפים מאשר חוזה שכירות, שהרי רק אחד מכם שוכר בפועל את הדירה ומחויב לתנאי החוזה מול בעל הבית.



3. אחריות נפרדת לכל שותף

האופציה הטובה ביותר עבורכם וזו שפחות נוחה לבעלי הדירות, היא חוזה שכירות בו האחריות של כל אחד מהשוכרים מוגבלת לחלקו היחסי בחיובים (למשל, אם יש שני שותפים אז כל אחד אחראי על חצי מסכום שכר הדירה, החשבונות השוטפים וכו’).

ניתן לחתום על חוזה שכירות נפרד, בו כל שותף מתחייב לגובה שכר הדירה היחסי שלו ולחלקו היחסי בחיובים; או לחתום על חוזה שכירות שותפים, בו מצוין במפורש שהצדדים מסכימים שהאחריות של כל אחד מהשוכרים מוגבלת לתשלום חלקו היחסי בחיובים, וכן, שבכל מקרה שוכר אחד לא יהיה חייב לתשלום דמי נזק ו/או פיצויים כלשהם בשל הפרת החוזה על ידי שוכר אחר.

מה זה אומר בפועל:
במידה והשותף שלכם לא משלם – בעל הבית לא יכול לגבות מכם את החוב שלו, אלא יהיה חייב לפנות אל השותף המפר את החוזה. עבור בעל הבית מדובר בנטל לא קטן, שכן ההתנהלות והגבייה השוטפות נעשות מול כל שוכר/שותף בנפרד. יחד עם זאת, מבין שתי האופציות, בעלי הדירות לרוב יעדיפו חתימה על חוזה שכירות נפרד, שאין לו קשר להסכמים עם השותפים האחרים, כדי שיוכלו לנקוט בהליכים משפטיים נגד השוכר הספציפי לפי שיקול דעתם ומבלי לערב את האחרים.



יש לכם שאלות נוספות על חוזה שכירות?


לא בטוחים אם כדאי לחתום? אני כאן כדי לעזור.

שלחו אליי את חוזה השכירות שקיבלתם ואבדוק אותו עבורכם.

לפרטים נוספים, לחצו כאן.

עו"ד חוה בראוד
author

עורכת דין כבר למעלה מ-35 שנים ומתמחה בנדל"ן. מקימת האתר LawyerMom.co.il, במטרה לעזור לשוכרי דירות להישמר ממלכודות בחוזה השכירות שלהם.

Leave a reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *